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城市更新项目拆迁补偿标准制定的一般流程
作者:  来源:  更新时间:2020-03-27  点击率:70

文章来源:卓建律师事务所  作者:杨林 徐凯

一、前期摸底调查

(一)拆迁人在正式开展拆迁前,应对项目所在区域、被拆迁房屋及相关权利主体进行调研,内容包括但不限于:


1. 项目所在区域拆迁人口数、户数;

2. 项目范围内合法用地比例,非法用地类型及占比;

3. 被拆迁房屋性质、数量、类型、现状、权属;

4. 权利主体的类型、背景、更新意愿和需求;

5. 所在区政府城市相关更新主管部门的有关项目申报、权利主体认定、拆迁合同备案等行政流程;

6. 周边道路交通,公共服务设施,周边项目拆迁补偿对价。


(二)被拆迁房屋、项目用地涉及村集体资产的,拆迁人应尽早与村集体主要负责人及决策机构、所在街道集体资产管理部门联系,确认房屋、土地的权属情况、现状,以及村集体资产流转的相关决策流程。


(三)被拆迁房屋、项目用地涉及国有资产的,拆迁人应及早与被拆迁房屋产权主体进行前期沟通协商,充分了解拆迁补偿诉求,确认国有资产处置的相应审批流程。


二、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体情况

(一)核查被拆迁房屋相关情况


核查被拆迁房屋包括对于被拆迁房屋涉及到的土地及上盖建筑物相关信息进行核查:


1. 土地核查内容主要包括土地范围、面积,征(转)地协议签订及补偿情况,土地权属情况,基于土地变更调查的土地利用现状;


2. 建筑物核查内容主要是关注建筑物合法建筑物面积及用途;并汇总建筑物现状建筑面积。


(二)核查及确定被拆迁房屋权利主体情况


1. 被拆迁房屋已取得合法产权证书的,被拆迁人即为产权证书记载的所有人。如房屋产权为共有的,则被拆迁人为产权登记证书记载的全部共有人,共有人享有的被拆迁房屋权益份额以产权证书记载为准。


2. 被拆迁房屋未取得合法产权证书的,应按照所在区政府城市更新主管部门所规定的权利主体认定政策,由对被拆迁房屋享有权利的利害关系人根据拆迁测绘报告,填报相关产权申报文件,完成申报程序。经确认无误的前述利害关系人即为被拆迁房屋的被拆迁人。



三、测绘查丈和项目经济测算


通过对于城市更新项目用地、建筑物、构筑物进行精确的测绘查丈,为制定拆迁补偿各类标准提供精确的数据信息支持;同时利用前述详实充分的基础信息数据进行项目经济测算,为制定科学合理的拆迁补偿标准测算评估相应成本空间。


(一)拆迁人应委托具备测绘资质的机构按照统一的测绘技术规范及标准对被拆迁物业现状情况进行测绘查丈


1. 对被拆迁房屋的坐落位置、用地面积、基底面积、建筑面积、套内建筑面积、建筑物的构筑(附属)物进行建筑面积、房屋用途等事项进行精确测量和认定核查,并编制房屋测绘报告,作为被拆迁房屋现状的认定标准。


按照行业惯例,被拆迁房屋已取得合法产权证书的,在签订拆迁安置补偿协议时,如被拆迁房屋现状测绘建筑面积大于产权登记建筑面积的,被拆迁房屋的建筑面积应当以测绘报告记载的建筑面积为准;如被拆迁房屋现状测绘建筑面积小于产权登记建筑面积的,被拆迁房屋的建筑面积应当以房地产证书登记的建筑面积为准。


被拆迁房屋未取得合法产权证书的,签订拆迁安置补偿协议时,被拆迁房屋建筑面积以测绘报告记载的建筑面积为准。


2. 在对被拆迁房屋进行测绘的同时,拆迁人应根据被拆迁房屋的类型与现状,敦促、指导被拆迁人按规定及时准备、提交各类权利申报文件。相关申报文件应当由拆迁法务或顾问律师进行审核,以此初步确定补偿权利主体。


3. 拆迁人在对被拆迁房屋进行测绘查丈同时应结合前期摸底调查情况、初步核查被拆迁房屋及相关权利主体信息情况,并进行汇总统一。从而建立被拆迁房屋土地、建筑物,相关权利主体相关信息全面、完善、精确的台账,为制定拆迁补偿标准提供数据支撑。


(二)项目经济测算


公平合理科学的拆迁补偿标准有赖于全面精确的项目经济测算,全面精确的项目经济测算则建立在专业的评估分析框架、方法和关于项目全面准确的基础数据及可能的审批标准之上。拆迁人可依据城市更新申报计划方案或者专项规划方案,初步评估更新计划用地性质、建筑总量、地价补交成本、公共配建成本、容积率系数、村股份合作公司分配比例等影响拆迁补偿标准制定的因素,并在精细项目经济测算基础上评估论证相应影响系数以及幅度,从而全面深入评估论证制定拆迁补偿方案以及标准的成本空间。


四、城市更新项目拆迁补偿标准的制定、审核与完善


(一)制定拆迁补偿标准草案


拆迁人在参考比照城市更新项目拆迁补偿标准各类依据基础上,可先行建构制定城市更新项目拆迁补偿标准的思路和框架,然后结合项目基本情况制定城市更新项目拆迁补偿标准草案。拆迁补偿标准草案虽为草案,但是补偿方式、物业置换比例以及各项补偿项目及标准等内容均应齐备,相应各项细化计算标准应经过初步项目经济测算而得出。


(二)专业服务机构论证审核


拆迁人在制定关于城市更新项目拆迁补偿标准的草案后,为确保相应标准达到公平、合理、科学的目标,可委托经验丰富的专业服务机构对草案进行论证审核,提出针对性的反馈意见和修改完善方案。专业服务机构在进行论证审核时应充分考察调研具体城市更新项目基本情况、并充分考虑具体项目相应特殊性因素;立足公平合理科学角度,依托项目经济测算,对拆迁补偿标准草案提出针对性的反馈意见和完善修改方案。


(三)拆迁补偿标准的完善


拆迁人根据专业服务机构反馈的意见和修改完善方案,应进行深入探讨和详细充分论证,从而确定拆迁补偿标准草案的修改调整思路和方案。拆迁补偿标准的完善并非一个单向接受的固定过程,而应是一个双向反馈沟通循环的动态升级过程。最终确定的城市更新拆迁补偿标准应是充分考虑各种情况,进行了充分详实的论证审核、动态的修改完善,达到各方利益平衡的产物。在确定最终版本的城市更新项目拆迁补偿标准后,拆迁人应将相应标准进行公示。


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文章来源:  广东卓建律师事务所房地产与建设工程委员会 杨林 徐凯,我们对文中观点保持中立,对所包含内容的准确性、可靠性或者完整性不提供任何明示或暗示的保证,请仅作参考。我们尊重作者的成果,如有侵权,请联系我们及时删除。非常感谢。

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